無(wú)錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 高建春
回顧2013年，樓市環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，年初新國(guó)五條出臺(tái)，二手房排隊(duì)過(guò)戶；年中各地地王頻現(xiàn)，全國(guó)樓市分化明顯；年終，部分城市調(diào)控加碼、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記提上日程……在此背景下，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)回暖，商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足、成交穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)顯著，房屋價(jià)格持續(xù)小幅回升。2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)如下：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較緩，新開(kāi)工面積有所減少
2013年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為764.93億元，同比增長(zhǎng)11.59%；其中住宅480.53億元，同比增長(zhǎng)13.41%。無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為4123.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.90%，其中住宅2777.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.45%；房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為968.46萬(wàn)平方米，同比減少5.88%，其中住宅624.33萬(wàn)平方米，同比減少0.91%；房地產(chǎn)竣工面積為654.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.73%，其中住宅497.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.13%。
二、土地市場(chǎng)回暖，住宅用地比重回升
2013年無(wú)錫市區(qū)共出讓65幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積433.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.54%，成交金額194.72億元，同比增長(zhǎng)45.91%，溢價(jià)率為4.59%，呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。分區(qū)域看，其中惠山區(qū)為20幅，土地面積116.22萬(wàn)平方米，濱湖區(qū)為17幅，土地面積163.12萬(wàn)平方米。從土地性質(zhì)看，去除加油站、汽車4s店等地塊，非住宅地塊面積約137萬(wàn)平方米，住宅用地比重逐步提升，為240.15萬(wàn)平方米，占比約55%，比2012年提高了18個(gè)百分點(diǎn)。
三、商品房新增供應(yīng)節(jié)奏較快，可售存量增長(zhǎng)
2013年無(wú)錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積891.75萬(wàn)平方米，處于歷史高位，同比增長(zhǎng)5.60%，其中住宅624.63萬(wàn)平方米，同比增加7.24%。截至12月底，無(wú)錫市區(qū)商品房剩余可售面積達(dá)1806.44萬(wàn)平方米，為歷史新高，相比9月底增長(zhǎng)了142萬(wàn)平方米；其中住宅剩余可售面積961.80萬(wàn)平方米，比9月底增長(zhǎng)約100萬(wàn)平方米。
四、市場(chǎng)成交平穩(wěn)，二手房交易量增長(zhǎng)顯著
2013年無(wú)錫市區(qū)商品房銷售面積615.13萬(wàn)平方米，同比減少4.53%，銷售金額525.33億元，同比減少2.97%，其中商品住宅銷售面積512.50萬(wàn)平方米，同比減少3.85%，金額407.53億元，同比微增0.21%。
全年無(wú)錫市區(qū)二手房成交總面積285.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.51%，總金額為156.26億元，同比增長(zhǎng)52.81%，其中住宅成交226.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.57%，金額134.51億元，同比增長(zhǎng)77.22%。今年二手房交易量增長(zhǎng)顯著，主要原因是受“新國(guó)五條”政策預(yù)期影響，3月份成交量激增，而之后二手住宅月度成交也呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，相比2012年各月均有所增長(zhǎng)。
五、房屋價(jià)格持續(xù)小幅回升
2013年，我市房屋價(jià)格持續(xù)小幅回升，前三季度市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)環(huán)比漲幅依次為0.32%、2.47%和0.92%。至四季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為8454元/平方米，環(huán)比漲幅為0.65%，全年累計(jì)上漲4.36%。另外，經(jīng)測(cè)算，四季度我市二手住宅加權(quán)均價(jià)為7458元/平方米，環(huán)比漲幅0.68%。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額減少，住房貸款發(fā)放額明顯增長(zhǎng)
2013年12月末無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額總計(jì)568.71億元，環(huán)比9月末減少1.39%，其中房產(chǎn)貸款余額366.88億元，環(huán)比9月末減少1.31%。1-12月全市個(gè)人住房商業(yè)貸款發(fā)放239.31億元，同比增長(zhǎng)25.39%，同期市區(qū)公積金貸款發(fā)放48.19億元，同比增長(zhǎng)0.82%。1-12月市區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅47.17億元，同比增長(zhǎng)6.86%，征收契稅6.71億元。
回顧2013，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)以平穩(wěn)為主旋律，這一方面得益于市場(chǎng)原本穩(wěn)健的基礎(chǔ)，另一方面也與政府及相關(guān)部門持續(xù)加強(qiáng)管理分不開(kāi)，進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)行為規(guī)范，市場(chǎng)氛圍良好。當(dāng)然，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)也在快速的發(fā)展中暴露出一些問(wèn)題，尤其在近幾年的持續(xù)調(diào)控下，更需要加強(qiáng)關(guān)注。
一是市場(chǎng)存量問(wèn)題趨于嚴(yán)峻。2013年以來(lái)，我市商品房存量持續(xù)增加，不含政策性用房，從年初的1428萬(wàn)平米增加至年底1727萬(wàn)平方米的歷史新高，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬(wàn)平方米，存量的去化周期將近2年。而與此同時(shí)，土地出讓面積不減，據(jù)估算，2013年出讓土地可建商品房面積947萬(wàn)平方米，另?yè)?jù)調(diào)研，目前市場(chǎng)上還未開(kāi)發(fā)完畢的存量土地約為2000多萬(wàn)平方米，因此后期可建商品房面積較大。在此建議，一方面政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)合理安排推地節(jié)奏，同時(shí)對(duì)已出讓土地加強(qiáng)跟蹤管理；另一方面企業(yè)要多采取策略，加快存量商品房的去化。
二是商品住宅存在供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然存在。從住宅結(jié)構(gòu)來(lái)看，大戶型高價(jià)位的住宅產(chǎn)品一直是市場(chǎng)上問(wèn)題比較突出的部分，供銷比偏大，而其他各類住宅產(chǎn)品供銷比較為合理。在調(diào)控政策影響下，大戶型高價(jià)位的住宅產(chǎn)品銷售速度更為緩慢，庫(kù)存量不斷增加。不含政策性住房，今年180平米以上的住宅新增供銷比最大，為1.62：1（按套數(shù)分析），存量也達(dá)到12600多套，占到了住宅總存量的20%，去化周期較長(zhǎng)。其中高層和多層類型存量套數(shù)最多，占比分別約為41%和30%，主要為大平層、洋房和疊加別墅。同時(shí)，單價(jià)15000元/平米以上的住宅新增供銷比達(dá)到11.54：1（按套數(shù)分析），產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重。因此，建議政府部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)，而企業(yè)更應(yīng)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，加大普通住宅開(kāi)發(fā)的比重，迎合市場(chǎng)需求。
三是繼續(xù)加大對(duì)剛性需求的支持力度。隨著2011年限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交主要靠首次置業(yè)和改善型需求支撐，而改善型需求受到二套房首付、貸款利率、買賣稅費(fèi)等方面政策規(guī)定的限制，無(wú)法獲得更多的支持。然而，2013下半年以來(lái)，商業(yè)銀行對(duì)于首套房貸的支持力度不斷降低，貸款利率優(yōu)惠幅度從以往的8折左右提高到95折，甚至取消優(yōu)惠，這直接增加了首次置業(yè)群體的購(gòu)房成本和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，建議商業(yè)銀行在按揭貸款審批、貸款利率優(yōu)惠等方面，繼續(xù)加大對(duì)首套購(gòu)房的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
展望2014年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，宏觀調(diào)控政策隨著十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)將更注重長(zhǎng)效機(jī)制，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)仍將保持較為穩(wěn)定的局面：市場(chǎng)可售充足，成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)。而對(duì)于市場(chǎng)的問(wèn)題所在，除了進(jìn)一步的關(guān)注和監(jiān)測(cè)，還需要相關(guān)部門和企業(yè)的共同努力?？傊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)系著民生幸福的重要因素，需要政府部門、行業(yè)企業(yè)、輿論媒體和廣大民眾共同維護(hù)良好的市場(chǎng)氛圍，促進(jìn)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康有序發(fā)展。
